Sono i retailer legati al food e i grandi player dell’e-commerce i nuovi protagonisti di una riorganizzazione della filiera logistica che sta avendo luogo nel nostro Paese. Sono loro a trainare la domanda di spazi per la logistica: da un lato le catene della grande distribuzione – che hanno vissuto una notevole crescita negli ultimi anni – e dall’altro i protagonisti della vendita online che necessitano di piastre logistiche per distribuire i loro prodotti in tutto il Paese.
Agguerrita, dunque, la concorrenza tra i grandi developer che se li contendono, com’è successo per Amazon che a fine di quest’anno riceverà nuovi 80mila mq di capannoni realizzati su misura. Gli immobili più richiesti – realizzati sulla ase di accurati studi di geo-marketing – sono solitamente immobili standard, in cemento armato prefabbricato, caratterizzati da un’elevatissima resistenza al fuoco e fortemente sviluppati in altezza, in modo da potervi immagazzinare merce stoccata in pallet, che raggiunge anche i 12-15 m di altezza. Pochissime personalizzazioni, se non dal punto di vista impiantistico, e tanta flessibilità, tanto negli spazi quanto nei contratti di locazione. Soprattutto dopo l’introduzione dell’Imu (oggi in attesa di riforma), che «sui capannoni pesa quasi il doppio rispetto all’Ici», afferma Alfredo Mauri, head of logistic department di Gva Redilco.
Dal 4 al 6 giugno si terrà a Milano Eire, la fiera del real estate: in quest’occasione saranno presentati i dati di mercato del settore. Le indagini sono state effettuate su un campione che prende in esame solo immobili di grado A o B, che rispondono alle esigenze di una logistica moderna, dai 5mila mq di superficie coperta in su, fino a immobili tra i 40 e i 60mila mq. L’analisi si focalizza sulle superfici affittate durante il 2012 (assorbimento di spazi per logistica): l’anno scorso sono stati registrati 800mila mq di take up, cioè di nuove locazioni. Un dato positivo, se si analizza l’andamento medio dal 2000 ad oggi (650mila mq media annua), ma negativo rispetto al 2011 quando si registrarono 940mila mq di take up.
Il gran numero di immobili di ottimo livello presenti sul mercato e l’esubero di offerta fa calare i canoni; «Quello che fino al 2003 sulla piazza di Milano hinterland si affittava per 60 euro al mq – afferma Mauri – nel 2007 si affittava già a 50 euro al mq e oggi siamo intorno a 42-43 euro al mq». Sono decurtazioni importanti, dell’ordine del 20-30%, che sostengono la domanda per sostituzione. L’acquisto resta pressoché nullo, complice la crisi del credito negli ultimi anni. «In tanti – aggiunge il capo per la logistica di Gva Redilco – hanno utilizzato questa fase di mercato per svecchiare i loro immobili, cogliendo l’occasione per consolidare l’attività in un unico stabilimento, lasciando magari due o tre magazzini più piccoli». I vantaggi sul personale, sul property e sui costi di manutenzione consentono di ottimizzare la locazione. Per un buon 68% la domanda nel 2012 si è concentrata all’interno di parchi logistici di grandi dimensioni, agglomerati di capannoni con servizi accessori (vigilanza, stazioni di pompaggio, alberghi per la sosta dei camionisti), centri strutturati ubicati vicino agli snodi autostradali.
Nel frattempo la pipeline degli sviluppi è praticamente bloccata, nessuno costruisce più senza avere un conduttore. Le uniche nuove realizzazioni (su commessa) non hanno superato i 350mila mq nel 2012. Gli immobili per logistica di grado A, gli unici che vengono affittati, hanno raggiunto lo stock totale di 13 milioni e mezzo di mq in Italia. Lo sfitto è pari al 7,5% (mentre il vacancy rate del segmento office o retail è mediamente più elevato). «Il problema – conclude Mauri – è che questo segmento si è alimentato lasciando sfitti immobili obsoleti, costruiti negli anni Settanta, che oggi popolano le periferie delle nostre città e sono ormai fuori mercato. Toccherà alla pubblica amministrazione farsene carico».